Zusammenfassung des Hearings vom 27. September 2023

Das elfte Hearing im Abgeordnetenhaus war von konkreten Ergebnissen geprägt. Das Thema hatte die Initiative „Pankow gegen Verdrängung“ vorbereitet: In den ehemaligen Sanierungsgebieten des Bezirks laufen die Sozialbindungen aus, und Tausenden Mieter*innen drohen Mieterhöhungen und Verdrängung. Am Ende des Abends stand fest: „Pankow gegen Verdrängung“ geht gemeinsam mit Politik und Verwaltung in einen Krisengipfel

Beim elften Hearing im Abgeordnetenhaus standen viele Beteiligte aus der Initiative „Pankow gegen Verdrängung“ unter großer Anspannung, weil sie befürchten müssen, ihre Wohnungen zu verlieren. Auf welcher Grundlage das passiert, erklärte Dr. Matthias Berndt, kommissarischer Leiter des Forschungsschwerpunkts „Politik & Planung“ am Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung. Er beschäftigt sich mit dem Sanierungsprogramm „ModInst“, seit es ins Leben gerufen wurde, sowohl als Betroffener, Aktiver und ehemaliger Sprecher der Betroffeneninitiative Helmholtzplatz wie auch als Sozialwissenschaftler, der über Berliner Stadterneuerung in den 1990er-Jahren promoviert wurde.

Die Zeit, in der „Modinst“-Programme aufgelegt wurden, also sowohl Modernisierungs- als auch Instandsetzungsprogramme, liegt in den Jahren nach der Wende. Vergleichbar mit dem West-Berliner Bezirk Kreuzberg, wurde im Altbaubestand Ostberlins mit Kohleöfen geheizt, oftmals gab es noch Außentoiletten. Ab 1993 wurden in den Altbaugebieten nahezu flächendeckend Sanierungsgebiete ausgewiesen: Prenzlauer Berg, Spandauer Vorstadt, das Komponistenviertel in Weißensee, der Flora-Kiez in Pankow, fast ganz Friedrichshain. Diese Sanierungen wurden mit öffentlichen Mitteln gefördert und sollten laut der damaligen Landesregierung unter CDU-Bürgermeister Eberhard Diepgen und Bausenator Wolfgang Nagel (SPD) sozialverträglich sein. Auch bei frei finanzierten Modernisierungen sollte die Verdrängung der alteingesessenen Bevölkerung vermieden werden. 406 Millionen Euro allein für 6.638 Wohnungen in sieben Pankower Kiezen gab die Stadt aus. Mithin sei jede sechste Pankower Wohnung mit Steuergeldern saniert worden, erläuterte Berndt. Für ganz Berlin floss vermutlich nahezu eine Milliarde Euro an Förderungen in die Instandsetzung.

Die Förderung wurde an Miet- und Belegungsbindung gekoppelt: Die Miete durfte nur begrenzt erhöht werden, und der Bezirk konnte Menschen mit Wohnberechtigungsscheinen (WBS) unterbringen. Die Förderung unterlag aber immer einer zeitlichen Begrenzung und machte es den Vermieter*innen möglich, nach dem Ablauf der Vereinbarung die Mieten zu erhöhen. Außerdem wurden laut Berndt sechs von fünf Wohnungen privat saniert. Die Vermieter*innen waren damit nicht an gesetzliche Regeln gebunden. Damit sei eine erhebliche Gentrifizierung, quasi ein Austausch der ansässigen Bevölkerung, in Gang gesetzt worden. In Pankow gebe es nur noch in den geförderten Wohnungen einstige Ostberliner*innen, Empfänger*innen von Transferleistungen und Alleinerziehende. Bis 2031 werden nur noch 66 Haushalte in geförderten Wohnungen leben – der Rest der Wohnungen ist auf dem freien Markt.

Die Förderbedingungen legen in den Häusern zwei verschiedene Miethöhen fest: WBS-Mieten in Höhe von 5,15 Euro pro Quadratmeter – der Durchschnittsmiete des sozialen Wohnungsbaus in Berlin – und Mieten für Menschen ohne WBS, die eine Miete in Höhe des Mittelwerts des Mietspiegels zahlen. Nach Ablauf der Förderung steigt die WBS-Miete auf Mietspiegelniveau und kann alle drei Jahre erhöht werden. Eine grafische Darstellung zeigte diesen massiven Mietsprung auf zirka neun Euro, ohne Betriebskosten. Er habe mit dem Mittelwert kalkuliert, sagte Berndt, weil die Wohnungen aber gut in Schuss seien, könne der obere Wert des Mietspiegels angesetzt werden. Deutlich werde auch, dass selbst bei einer Erhöhung auf neun Euro nettokalt die Miete immer noch konkurrenzlos günstig sei gegenüber jeder neu angemieteten Wohnung, insbesondere in Prenzlauer Berg. Entsprechend groß sei der Anreiz für Vermieter, bestehende Mietverträge loszuwerden und neue abzuschließen: „Dieser Druck ist schon spürbar.“ Verstärkt werde er durch den Umstand, dass viele Wohnungen bereits während der Förderungszeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden und nun Eigenbedarfskündigungen drohten – die Schutzfrist für die Mieter*innen laufe mit der Förderung aus. Es gebe leider noch keine verlässlichen Zahlen dazu, nur eine Recherche der Initiative „Pankow gegen Verdrängung“, die die Häuser aufgesucht und bei den Mieter*innen nachgefragt habe, gebe Anhaltspunkte: Danach sei ein Viertel der Wohnungen in Einzeleigentum umgewandelt, die Bindung abgelaufen und somit nun eine Eigenbedarfskündigung möglich. Elf Prozent der Wohnungen wurden in Eigentum umgewandelt, aber die Wohnungen befinden sich noch in der Bindung, bei drei Prozent seien die Verhältnisse unklar und 62 Prozent wurden offenbar nicht umgewandelt.

Es sei wichtig, die Eigentumsverhältnisse sowie die Eigentümer*innen der Wohnungen genauer zu betrachten und zu analysieren, was von ihnen an rationalem Verhalten zu erwarten ist. Laut einer kleinen Anfrage im Abgeordnetenhaus gehören 30 Prozent der Wohnungen landeseigenen Unternehmen und 15 Prozent Genossenschaften, in Prenzlauer Berg insbesondere der Bremer Höhe und Selbstbau. 55 Prozent sind in der Hand privater Eigentümer:innen oder Gesellschaften, darunter Padovic, Heimstaden und Covivio, also Vermieter*innen, die jede Möglichkeit der Mieterhöhung in Anspruch nehmen und teilweise für ihre ruppigen (Verdrängungs-)Methoden bekannt sind. Ein großer Teil gehöre aber einzelnen Eigentümer:innen. Die Effekte der Fördermittel und der seitens des damaligen Senats geplanten sozialen Gestaltung der Sanierung drohten nun zu verpuffen: Die steigende Zahl an Eigenbedarfskündigungen sei schon spürbar und die Investition nicht besonders nachhaltig gewesen.

Angesichts der sehr unterschiedlichen Problemgruppen und der sozialen Unterschiede sei klar, dass hier eine komplexe Intervention nötig werde.

Auf dem Podium beschrieben anschließend die Mieterinnen Patricia Schulte, Annerose Schröder und Antje Wenzel von der Initiative „Pankow gegen Verdrängung“ ihre Situation. „Ich habe lange damit gehadert, dass sich doch endlich mal jemand dafür interessieren müsse, was in Pankow geschieht“, sagte Patricia Schulte. Vor 17 Jahren ist sie als Studentin mit Tochter und Partner in die Wohnung im Helmholtzkiez gezogen – entsprechend stark sei die Bindung an ihr Zuhause. Vor zwei Jahren habe sie einen Anruf von einem Makler bekommen, der die Wohnung im Auftrag des Eigentümers verkaufen sollte. Er habe ihr versichert, die Interessenten seien meistens Kapitalgesellschaften. Der Makler habe bei vielen Terminen über jeweils drei Stunden verschiedene Interessent*innen pandemiebedingt einzeln durch die Wohnung geführt, und sie habe festgestellt, dass das keine Kapitalanleger*innen waren, sondern gut situierte Paare, die selbst in ihre Wohnung einziehen wollten. „Während der Pandemie habe ich keine Möglichkeit der Vernetzung gehabt und mich mit meiner Angst sehr einsam gefühlt.“

Als sie einen Besichtigungstermin wegen Krankheit hatte absagen müssen, sei sie unter Druck gesetzt worden und habe Drohmails und -anrufe bekommen. Der Mieterverein habe ihr zwar versichert, dass sie im Krankheitsfall niemanden zur Besichtigung in die Wohnung lassen müsse, aber die Situation sei psychisch extrem belastend gewesen. Ein halbes Jahr später habe sie auf ihrem beruflichen Mailaccount eine Nachricht von einem fremden Mann erhalten, der sich als der neue Wohnungseigentümer vorstellte und um die Überweisung der Miete auf sein Konto bat. Bei der Gelegenheit habe er schon seinen Eigenbedarf angekündigt, und im März dieses Jahres habe sie die Kündigung zum Jahresende erhalten. Sie wisse noch immer nicht, wohin sie dann ziehen könne.

Annerose Schröder, die ebenso im Helmholtzkiez lebt und seit 66 Jahren in der Gegend, möchte dort auch bleiben. Doch weil die Sozialbindung auslaufen wird, fürchtet auch sie sich vor Mieterhöhung und Eigenbedarf: Die Wohnungen in ihrem Haus sind bereits umgewandelt. Sie fühle sich wie auf einem Verschiebebahnhof, auf dem es nur um die Interessen der Eigentümer:innen gehe.

Antje Wenzel wurde in Pankow geboren und ist mit ihrem kleinen Sohn vor elf Jahren in ihre Wohnung eingezogen. Wie bei den meisten Mieter*innen in ihrem Haus liefen auch für ihre Wohnung in zwei Jahren sowohl die Sozialbindung als auch der befristete Mietvertrag aus, sagte sie. Doch im Bezirk sei mit einem durchschnittlichen Gehalt keine Wohnung mehr zu finden.

Wenzel stellte die Forderungen von „Pankow gegen Verdrängung“ vor, die unter anderem vorsehen, eine Gesamtstrategie zu entwickeln. So solle ein Härtefallfonds für Mieter*innen eingerichtet werden, die sich die Miete jetzt schon nicht mehr leisten können; Eigenbedarfskündigungen als ein zentrales Problem der Verdrängung sollten verboten werden.

Die bestehenden gesetzlichen Pflichten der Vermieter*innen seien zu kontrollieren und durchzusetzen, um etwa Zweckentfremdung zu verhindern und die Instandhaltung der Häuser zu sichern. Die Initiative verlangt auch, einvernehmliche Lösungen mit Vermieter*innen und Politik zu finden und eine langfristige Überführung der Wohnungen an gemeinwohlorientierte Eigentümer*innen wie Genossenschaften, Stiftungen oder landeseigene Wohnungsunternehmen. Dazu solle ein Pilotprojekt aufgesetzt werden, mit dem ganz konkret nach Wegen gesucht und die Kommunalisierung der Wohnungen getestet werden kann.

Ein Krisengipfel soll die Lösung der Probleme gemeinsam mit betroffenen Mieter*innen erarbeiten – und das möglichst bald, damit auch sie noch etwas davon haben. Von den Anwesenden erwartet „Pankow gegen Verdrängung“, dass sie den Krisengipfel ganz oben auf ihre Prioritätenliste setzen.

In der ersten Antwortrunde von Politik und Verwaltung erhielt die Initiative ausführliche Antworten auf ihre Forderungen, gleichzeitig gab es aber auch vermehrt Hinweise auf Grenzen. So signalisierte als Erster Dr. Ersin Nas (CDU), wohnungspolitischer Sprecher der CDU, seine Bereitschaft dazu, einen Krisengipfel abzuhalten. Die Koalition sähe „die Wohnungsnot als soziale Herausforderung des Jahrzehnts“. Er stimme zu, dass eine Gesamtstrategie zu entwickeln und ein Härtefallfonds aufzusetzen sei für die Mieter, die ihre gestiegenen Mieten nicht mehr zahlen können. Die Lösungen müssten jedoch mit den Vermietern gemeinsam gefunden werden. Sevim Aydin (SPD) zeigte großes Verständnis für die geschilderten Lagen. Es sei jedoch schwierig einzugreifen, wenn die Sozialbindung ausgelaufen ist – hier zählten die vertraglichen Regelungen. Ihre persönliche Meinung sei, dass es zukünftig viel längere Bindungsfristen für den sozialen Wohnungsbau geben müsse: „30 Jahre sind zu wenig.“ Zum Härtefallfonds erklärte sie, dass mittlerweile Wohngeld Plus beantragt werden könne. Was Kontrolle und Durchsetzung der gesetzlichen Pflichten der Vermieter:innen betreffe, habe Kai Wegner an diesem Tag gesagt, er wolle Verstöße gegen die Mietpreisbremse sanktionieren – vielleicht sei das ein gangbarer Weg. Die Forderung nach dem Krisengipfel werde sie mitnehmen.

Christian Gaebler (Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, SPD) verteidigte die Förderprogramme für Instandhaltung und Modernisierung. Sie seien aufgelegt worden, um in den Bezirken bessere Lebensverhältnisse zu schaffen, ohne die Bewohner über Gebühr finanziell zu belasten. Trotz der Neben- und Nachwirkungen, wie sie sich jetzt zeigen, sei damals die Entscheidung richtig und wichtig gewesen, mit Modernisierung höhere Qualität in den Wohnverhältnissen zu schaffen. Für eine Verlängerung der Bindung sähe er keinerlei Möglichkeiten. Berlin habe die bundesrechtlichen Möglichkeiten des Mieterschutzes genutzt, aktuell gerade noch mit der Verlängerung der Kündigungsschutzklausel. Im Bund sei das generelle Umwandlungsverbot eingeführt worden; es gelte darauf zu achten, dass das eingehalten und verlängert werde. Auch bei Auslaufen der Bindungen gebe es Schutzmaßnahmen, die Mieterinnen und Mietern eine Perspektive bieten würden. Dazu zählte er auch das allgemeine Mietrecht, das Erhöhungen zulasse, sie aber mit der Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren zumindest begrenze.

Zum Härtefallfonds erklärte er, dass im privaten Bereich, wenn Vermieterinnen und Vermieter die Mieterhöhungsmöglichkeiten ausreizen, wenig Möglichkeiten bestünden, einen staatlichen Ausgleich zu schaffen – „auch wenn ich den Wunsch danach verstehe.“

Zur Kontrolle und Durchsetzung der bestehenden Pflichten der Vermieterinnen und Vermieter verweis er auf die Zuständigkeit derBezirke. In der Frage der Miethöhe gebe es Gespräche mit dem Bund, denn zur Mietpreisbremse gehörten auch Instrumente, um ihre Umgehung zu sanktionieren. Derzeit gebe es dafür aber keine Rechtsgrundlage.

Das Ziel, einvernehmliche Lösungen mit den Vermieterinnen und Vermietern zu erarbeiten, begrüßte Gaebler. Sie befänden sich ja auch an anderer Stelle, wie im Bündnis für bezahlbaren Wohnraum, mit Vermieterverbänden im Gespräch, um Lösungen zu finden. Es bestehe das gemeinsame Interesse an einem sozialen Mietrecht, das setze allerdings Kooperationsbereitschaft voraus: „An den Fällen, die hier geschildert wurden, sind wahrscheinlich nicht die Vermieterinnen und Vermieter beteiligt, die eine solche Kooperationsbereitschaft haben“, so Gaebler. Der Senat habe keine Möglichkeit, Druck auszuüben, solange ein Vermieter keine Genehmigung von öffentlicher Seite brauche. Seine Verwaltung wolle sich aber noch mal mit den Bezirken anschauen, ob in bestimmten Fällen etwas zu machen sei, das sei aber sicher nicht flächendeckend möglich. Ebenfalls wollen sie schauen, ob es in den Beständen der Bündnispartner solche Fälle gebe, und dann gezielt in die Gespräche eintreten.

Zur Kommunalisierung der Wohnungen erklärte er, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften grundsätzlich ihren Bestand durch Ankäufe erweitern wollen, allerdings nicht zu jedem Preis und in jedem Zustand. Ein Ankauf müsse in irgendeiner Form wirtschaftlich darstellbar sei.

Einem Krisengipfel stand er positiv gegenüber. Es gelte, alle an einen Tisch zu holen, zumal viele verschiedene Stellen daran mitwirken müssten: die Wohnungsaufsichtsämter, die Bauaufsicht, die Senatsverwaltung – für rechtliche Unterstützung und Beratung sowie evtl. finanzielle Unterstützung – die Betroffenen, Mieterbeiräte, Mieter und andere. Es stelle sich die Frage, in welchem Rahmen der Gipfel stattfinden sollte: berlinweit oder auf lokaler Ebene, „damit das auch noch handhabbar bleibt.“

In der anschließenden offenen Diskussion ging es vor allem um die die Frage, wie eine Spaltung Berlins in einen reichen und einen armen Teil verhindert werden kann. Moderatorin Ulrike Hamann erinnerte daran, dass ihres Wissens in den nächsten Jahren voraussichtlich 30.000 Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen, auch in West-Berlin.

Senator Gaebler schlug vor, mehrere Krisengipfel abzuhalten, denn das Problem bestehe in gleichem Umfang auch in Friedrichshain-Kreuzberg, und auch in Mitte gebe es eine relativ hohe Zahl an Wohnungen, deren Bindung auslaufe.

Eine Teilnehmerin unterstrich dies ausdrücklich. „Die Not, zu der es kommen wird, ist noch nicht so richtig deutlich geworden“, sagte sie. Mehr als 35 Prozent Tausender Wohnungen seien in Pankow schon in Privateigentum umgewandelt worden, die Umwandlung und der Verkauf von Einzelwohnungen hätten schon während der Sanierung stattgefunden. Die erwähnten Schutzfristen für Mieter*innen seien hier längst abgelaufen. Etwa 3.000 Wohnungen allein in Pankow seien in Eigentum umgewandelt worden, und die Mieter*innen erwarteten nun eine Eigenbedarfskündigung. Als Mieter:innen hätten sie aber auch Eigenbedarf. Die Bedürfnisse der Bürger:innen dieser Stadt würden nicht vernünftig abgewogen. Ihre Wohnung beispielsweise, die sie schon lange bewohne, sei eine Umsetzwohnung gewesen, denn wie viele andere sei sie schon einmal von Verdrängung betroffen gewesen. Ihre Frage an Politik und Verwaltung laute: Wenn Hunderte, womöglich Tausende Mieter*innen allein in Pankow wegen Eigenbedarfskündigungen ihre Wohnungen verlieren, weil gutsituierte Westdeutsche diese kaufen, wie stelle man sich dann die Stadt in Zukunft vor?

Eine weitere Besucherin fragte ebenfalls, wie sich die Vertreter*innen von Politik und Verwaltung das künftige Berlin vorstellen. Die Gerichte würden derzeit überschwemmt von Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen, auch häufig aus ihrem Bezirk. Sie kenne viele Menschen, die ebenfalls Wohnungsbesichtigungen über sich ergehen lassen müssten, in deren Verlauf das Vorhaben, selbst dort einzuziehen, freimütig geäußert werde, obwohl die Wohnungen als Kapitalanlage ausgeschrieben sind. Ebenso gebe es zahlreiche Fälle, in denen der Zweifel am Eigenbedarf angebracht ist. Dabei gebe es genug leer stehende Wohnungen in Berlin, allerdings in einem höherpreisigen Segment.

Die Fragen zur Zukunft Berlins beantworteten die politischen Vertreter*innen erwartungsgemäß – alle wollen die sozial durchmischte Stadt. Dass dies vor allem durch Gesetze des Bundes geschehen müsse, betonte Senator Gaebler: Für ein grundsätzliches Verbot von Eigenbedarfskündigungen müsse zum Beispiel das BGB geändert werden. Die Gestaltungsspielräume der Landespolitik seien an dieser Stelle ausgereizt.

Trotzdem versicherte der Senator, den vorgeschlagenen Krisengipfel umsetzen zu wollen. Dies sei für Politik und Verwaltung wichtig, um nicht Lösungen am grünen Tisch zu entwickeln, die an den Ideen vorbeigehen.

Zum Schluss des Hearings nahm Teilnehmer Mario Kluge die Frage einer Mieterin noch mal auf: Welche Visionen haben die Vertreter:innen aus Politik und Verwaltung für die Stadt? Er habe aus ihren Antworten nicht so viel mitnehmen können und würde gern selbst ein Beispiel geben. Er lebe seit 42 Jahren in Prenzlauer Berg und sei Lehrer. Auch er wohne in einem der betroffenen Häuser. „Wenn ich von einer Eigenbedarfskündigung betroffen bin, kann ich mir als Lehrer die Mieten in dem Bezirk nicht mehr leisten und werde dann aus Berlin wegziehen.“

Update: Ein Vorgespräch zwischen „Pankow gegen Verdrängung“ und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat im Dezember 2023 stattgefunden. Der Krisengipfel soll im März 2024 abgehalten werden.