Mehr Milieuschutzgebiete ausweisen, weniger für Häuser zahlen
Das vierte Hearing des IniForums behandelte das Vorkaufsrecht. Zwei Initiativen aus Bezirken, in denen das Vorkaufsrecht besonders selten ausgeübt wird und eine bezirksübergreifende Initiative schilderten ihre Erfahrungen und stellten ihre Forderungen.
Erneut musste ein Hearings des IniForums pandemiebedingt im Netz statt im Abgeordnetenhaus abgehalten werden. Zur Frage, wie das Vorkaufsrecht der Bezirke als mietenpolitisches Instrument genutzt werden kann, nahmen aus der Landespolitik Stellung: Wenke Christoph, Staatssekretärin für Wohnen (Die Linke) und die Mitglieder des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Schmidberger (Grüne), Gaby Gottwald (Die Linke), Michail Nelken (Die Linke) sowie Ülker Radziwill (Vorsitzende des Ausschusses und sozialpolitische Sprecherin, SPD). Von der Senatsverwaltung für Finanzen, die die Zuschüsse für Vorkäufe bereitstellt, nahm leider niemand teil. Den Input für die Veranstaltung am 25. November 2020 hatten die Initiativen MieterWerkStadt Charlottenburg, des MieterForums Pankow und 23 Häuser sagen NEIN! gemeinsam vorbereitet.
MieterWerkStadt Charlottenburg: Zäher Kampf um Milieuschutzgebiete
Das Vorkaufsrecht der Bezirke gilt in Milieuschutzgebieten. Was aber, wenn der Bezirk keine hat und auch keine festlegen will? Davon berichtete Alban Becker von der MieterWerkStadt Charlottenburg. Seit 2013 kämpft die Initiative gegen die Verdrängung von Mieter*innen durch Luxusmodernisierungen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Immer wieder hatte sie gefordert, Milieuschutzgebiete auszuweisen, doch nichts geschah. Erst, als die MieterWerkStadt im Mai 2017 mit einem Einwohnerantrag erreichte, dass die BVV Charlottenburg-Wilmersdorf über eine Erhaltungssatzung im Bereich des Klausener Platzes diskutierte, konnte sie einen Erfolg feiern: Die Verordneten nahmen den Antrag vollständig an, und auch der Stadtplanungsausschuss stimmte dafür. Allerdings vergingen weitere zwei Jahre, bis schließlich nur ein Viertel der geforderten Fläche zum Milieuschutzgebiet wurde. „Trotz beschleunigter Verdrängung und all der Spekulation hat sich das Bezirksamt jahrelang davor gedrückt, Milieuschutzgebiete auszuweisen“, sagte Becker.
Bis heute gibt es in Charlottenburg-Wilmersdorf nur zwei Erhaltungsgebiete, in denen Häuser weiterhin ihre Eigentümer wechseln. „Von einem Versuch, das Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen, ist bis heute nichts bekannt“, so die nüchterne Bilanz Beckers. Es fehle am politischen Willen, außerdem sei die Verwaltung unterbesetzt. Es sei zu vermuten, „dass alles vermieden wird, was zusätzliche Arbeit bedeutet, wie Milieuschutz und die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts“. In der Nachbarschaft würden unablässig Hauskomplexe entkernt, modernisiert und in Eigentumswohnungen umgewandelt oder nach jahrelanger vorsätzlicher Vernachlässigung gleich ganz abgerissen, damit ihre Eigentümer sie profitabler nutzen könnten, beispielsweise durch den Bau von Eigentumswohnungen.
Die Forderungen der MieterWerkStadt an die Landespolitik lauten daher unter anderem, mehr Milieuschutzgebiete einzurichten, die Bezirke bei der Personalbeschaffung zu unterstützen und sich auf Bundesebene für ein Gesetz starkzumachen, das die Ausübung des Vorkaufsrechts oder eine Abwendungsvereinbarung auch außerhalb von Erhaltungsgebieten ermöglicht. „Es ist uns bewusst, dass eine ganze Reihe von Bundesgesetzen geändert werden müsste, um den Mieter*innenschutz zu verbessern. Doch sobald der Mietendeckel ausläuft, werden die Modernisierungsumlagen des modernen Raubrittertums wieder in die Höhe schnellen“, warnte Becker.
Mieterforum Pankow: Viele Milieuschutzgebiete, wenig Vorkäufe
Dass mehr Milieuschutzgebiete den Ausverkauf der Stadt nicht stoppen, führte Oleg Myrzak vom Mieterforum Pankow aus: Der Bezirk hat 13 davon und liegt damit berlinweit an der Spitze. Die Zahlen über ausgeübte Vorkaufsrechte und Abwendungsvereinbarungen sind jedoch ernüchternd: Erst 2017 wurden überhaupt drei Abwendungsvereinbarungen geschlossen. 2018 waren es neun, im selben Jahr wurde das Vorkaufsrecht ein Mal ausgeübt – nachdem es den Bewohner*innen der Gleimstraße 56 gelungen war, eine breite Öffentlichkeit für ihre Lage zu interessieren. Das Mieterforum Pankow zeigte hierzu ein Video, das den anstrengenden Kampf der Hausgemeinschaft um den Vorkauf dokumentiert. 2019 wurden zwei Häuser durch das Vorkaufsrecht kommunalisiert und zehn Abwendungsvereinbarungen geschlossen; 2020 gab es vier Vorkäufe. Wieviele Abwendungsvereinbarungen getroffen wurden, wird erst 2021 bekanntgegeben. Insgesamt wurden in Pankow 140 Wohn- und fünfzehn Gewerbeeinheiten kommunalisiert. „Zum Vergleich“, sagte Myrzak, „2018 kommunalisierte Friedrichshain-Kreuzberg 242 Wohneinheiten, 2019 waren es 197.“
Nils Werner ergänzte das Thema Abwendungsvereinbarungen um eigene Erfahrungen: Die Mieter*innen in seinem Haus, für das 2018 eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet worden war, hätten nicht erfahren, was außer dem Umwandlungsverbot noch ausgehandelt wurde. Zwar konnten sie die Unterlagen einsehen, durften sie aber nicht fotografieren, weil Geheimhaltung vereinbart worden sei. Erst als sie sich Unterstützung von „Frag den Staat“ holten, wurde die Vereinbarung veröffentlicht. „Die Mieter*innen müssen wissen, was ausgehandelt wurde“, sagte er. Sie seien diejenigen, die Verstöße feststellten, auch viele Jahre später noch.
23 Häuser sagen NEIN!: Gemeinsam handeln und Vorkäufe koordinieren
Lorena Jonas von 23 Häuser sagen NEIN! unterstützte diese Forderung in ihrem Vortrag. Die Abwendungsvereinbarung müsse jetzigen und auch zukünftigen Mieter*innen ausgehändigt werden. Außerdem sei es notwendig, Zuständigkeiten zu klären. „Wer kontrolliert die Einhaltung der Vereinbarungen?“, fragte sie. Ihre Initiative hatte sich gegründet, als die Deutsche Wohnen 23 Häuser in mehreren Bezirken kaufte. Von den Abwendungsvereinbarungen erfuhren die Mieter*innen erst durch Pressemitteilungen des Senats, die deren Dauer von 20 Jahren auch noch als Erfolg und Ziel ausgegeben hätten. „Dabei war das Ziel die Kommunalisierung!“ Allerdings hätten sie auch das zähe Ringen der Bezirksstadträte miterlebt und dass die Deutsche Wohnen erst kurz vor Ablauf der Frist die Geltungsdauer von 20 Jahren akzeptiert — statt, wie vom Wohnungsunternehmen verlangt, maximal zwölf Jahren. Jonas forderte standardisierte Abwendungsvereinbarungen mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren: „Jeder, der im Milieuschutzgebiet kauft, muss sie unterzeichnen.“
23 Häuser sagen NEIN! forderte außerdem ein Immobilien- und Mietenkataster. Das würde auch die Ausübung des Vorkaufsrechts erleichtern. „Der Prozess hängt immer noch entscheidend von der Organisierung der Mieter*innenschaft ab“, sagte Jonas. Sogar innerhalb der Marktlogik sei es ein Gebot der Fairness, dass die Marktteilnehmer*innen bekannt sind. Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) gelte das schon längst, aber die privaten müssten genauso sichtbar sein – das sei eine Aufgabe der Politik. „Die Rekommunalisierung ist Grundvoraussetzung für Berlin, um wieder Souveränität über die Stadtentwicklung zu erlangen“, erklärte Jonas und kritisierte, dass Genossenschaften noch nicht als unerlässliche Partner der Kommunalisierung betrachtet würden. Sie sollten dringend mehr gefördert werden und leichter Landeskredite erhalten.
Dass die Bezirke unterschiedlich handeln, wenn es um ihr Vorkaufsrecht geht, stellte auch 23 Häuser sagen NEIN! fest. Manche seien sehr engagiert gewesen, sagte Jonas, andere hätten sich nur nach massivem Drängen der Mieter*innen in Bewegung gesetzt. „Als problematisch haben wir empfunden, dass alle um die Gelder konkurrierten.“ Bei bezirksübergreifenden Paketkäufen wie von Deutsche Wohnen oder Heimstaden sei eine zentrale Koordinierung für das Land Berlin sinnvoll: um die Vorkaufsmöglichkeiten zentral zu prüfen, Prozesse zu beschleunigen, landesweite Lösungen zu finden, Transparenz gegenüber den Mieter*innen zu schaffen und die potenziellen gemeinwohlorientierten Dritten mit ins Boot zu holen. Vor allem sollte die Landesstelle jeden Verkauf generell prüfen, nicht nur dann, wenn Mieter*innen sich wehrten. „Alle, die keine Kapazitäten oder Sprachbarrieren haben, werden derzeit nicht bemerkt.“ Eine Utopie sei eine landesweite Ankaufsanstalt, die die Konkurrenz der Bezirke unterbinde, geeignete Käufer*innen finden und innerhalb der kurzen Frist optimal agieren könnte.
Positionen der Politik: Das Vorkaufsrecht und die Abwendungsvereinbarungen
Aus welcher Warte die Verwaltung das Vorkaufsrecht betrachtet und angesichts der Rechtslage betrachten muss, führte Wenke Christoph, Staatssekretärin für Wohnen, in der Antwort- und Diskussionsrunde aus. „Das Vorkaufsrecht ist zwingend mit dem Angebot einer Abwendungserklärung verbunden.“ Deren Unterzeichnung werde von der Kommune als ausreichend betrachtet – umgekehrt könne der Käufer das Vorkaufsrecht damit aushebeln. „Natürlich ist die Rekommunalisierung für Mieter*innen besser, als von einem Investor übernommen zu werden, den nicht der Bestand interessiert, sondern nur die Rendite oder der Weiterverkauf. Rein rechtlich setzt eine Abwendungsvereinbarung dort aber Grenzen“, sagte Christoph. Gaby Gottwald ergänzte hierzu, eine Abwendungsvereinbarung sollte nicht unter 20 Jahren abgeschlossen werden dürfen, jedoch: „Eine längere Zeitspanne wird von juristischer Seite als Eingriff in die Eigentumsverhältnisse kritisch betrachtet.“
Wenn die Bezirke zugunsten Dritter das Vorkaufsrecht ausüben, müssen sie in den bestehenden Kaufvertrag einsteigen – und damit auch spekulative Verkaufspreise akzeptieren. Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und Stiftungen, die als sogenannte Dritte in Frage kommen, rechnen genau nach, ob sie potenzielle Vorkaufshäuser mit den Mieteinnahmen langfristig bewirtschaften können. So mancher Vorkauf scheiterte daher bereits. Wenke Christoph ärgert, bei Vorkäufen an der Preisspirale beteiligt zu sein und wenig Möglichkeiten zu haben, zum Verkehrswert zu kaufen. „An verschiedenen Stellen gibt es deshalb Überlegungen, in Verkehrswertgutachten die gemeinwohlorientierte Nutzung einfließen zu lassen, sodass der Verkehrswert geringer ausfällt.“ Alle wünschten sich eine Preislimitierung, bislang seien aber alle Anläufe vor Gericht gelandet. Auch Gaby Gottwald ist der Meinung, dass der Staat keinesfalls die Preise noch weiter hochtreiben soll, daher hätten sie nun in den Verhandlungen mit Heimstaden ein preislimitiertes Verfahren propagiert. „Der Verkehrswert wird zu hoch geschätzt, schon weil der Bodenrichtwert so hoch ist“, sagte sie. Die bundesweit geltende Immobilienwertverordnung werde allerdings gerade überarbeitet. „Ob das Anlass zu Hoffnung gibt weiß ich noch nicht.“ Das wäre aber ein Ansatz, zu einer anderen Verkehrswertberechnung zu kommen und damit zu mehr Möglichkeiten beim preislimitierten Verfahren und im Umgang mit dem Eigentümer.
Diskussionsteilnehmer*innen machten ob dieser Überlegungen spitze Ohren. Magnus Hengge von Bizim Kiez sagte später in der Diskussion: „Wenn Genossenschaften oder landeseigene Wohnnungsunternehmen ein Haus kaufen, ist das gemeinwohlorientiert. Wenn also jemand mit unbegrenzter gemeinwohlorientierter Nutzung ein Haus kaufen will, kann man mit anderen Preisen agieren als bei einem Käufer, der ausschließlich an der Rendite interessiert ist.“ Er fände es höchstinteressant, wenn bei einem solchen Fall Senat und Bezirk gemeinsam versuchen würden, mit dieser Begründung den Preis abzusenken. Auch wenn der Versuch wahrscheinlich vor Gericht landen werde.
Aus der Praxis: Fehlendes Personal, schlechte Kommunikation
Dass sich die Bezirke in der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts stark unterscheiden, bestätigte Katrin Schmidberger. Ein Problem sei fehlendes Personal, das in den Bezirken deutlich schlechter bezahlt werde als Landesmitarbeiter*innen. „Viele wechseln deshalb vom Bezirk zum Land“, sagte sie. “ Das Einkommensgefälle muss beseitigt werden.“ Grundsätzlich brauche es einheitliche Vorgehensweisen der Bezirke bei Vorkäufen. Auch die Kooperation der einzelnen landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) sei sehr unterschiedlich, da mangele es an Transparenz. Baustadträte würden beispielsweise gar nicht erfahren, wie hoch der Zuschussbedarf ist oder warum ein LWU ein Haus nicht kaufen will. Sie bekämen zudem nicht immer alle notwendigen Antworten vom Senat für Finanzen. „Die Zusammenarbeit zwischen LWU, Senat und Bezirken ist verbesserungswürdig.“
Florian Schmidt (Grüne), Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, meldete sich zu Wort: Vereinbarungen, die mit der ehemaligen Senatorin Katrin Lompscher getroffen wurden, seien nicht umgesetzt worden. „Informationen über den Zuschussbedarf der LWU und anderen werden grundsätzlich nicht herausgeben“, beklagte er. Er bat Wenke Christoph, gegenüber der Senatsverwaltung für Finanzen durchzusetzen, was Katrin Lompscher vorgeschlagen und schon eingeleitet hatte.
Zum Thema Genossenschaften erklärte Wenke Christoph, diese seien als Käuferinnen durchaus vorgesehen. Sie könnten auch Fördermittel und Darlehen beantragen und hätten dadurch einen Vorteil gegenüber den LWU, die nur Eigenkapitalzuschüsse erhielten. „Die Töpfe sind in den letzten Monaten auch gut ausgeschöpft worden“, stellte sie fest. Katrin Schmidberger dagegen plädierte dafür, Genossenschaften besser zu stellen, als dies im Moment der Fall sei. So seien beispielsweise Darlehenszusagen von der IBB kurzfristig zurückgezogen und plötzlich andere Bedingungen gestellt worden. Als es darum gegangen war, den Verkauf von Häusern an die Deutsche Wohnen zu verhindern, „gab es seitens der LWU ein Run auf die günstigsten Häuser, da war ein Verteilungskampf zu beobachten“, kritisierte sie. Es brauche eine faire Verteilung und Regelungen.
Erste Reaktionen: Koordinierungsstelle diskutieren, Mieter*innen informieren
Die Forderung der Initiative 23 Häuser sagen NEIN!, eine landesweite Koordinierungsstelle für Vorkäufe einzurichten, stieß auf unterschiedliche erste Reaktionen. Ülker Radziwill nannte sie „interessant“, Katrin Schmidberger „sehr gut“ – allerdings sei für die Bezirke eine Diskussion auf Augenhöhe wichtig. Gaby Gottwald sah ein formales Problem: Das Vorkaufsrecht werde von den Bezirken ausgeübt, auf Landesebene könne daher der Spielraum für die Steuerung begrenzt sein. Ob da eine Doppel- oder Dreifachstruktur geschaffen werde, fragte sie sich skeptisch. Trotzdem: Notwendig sei „eine fachliche Koordinierung, die bei der Stadtentwicklung liegen könnte, ein Informationsfluss zwischen allen Beteiligten und eine bessere Vernetzung.“ Lorena Jones verdeutlichte die Position ihrer Initiative: Unabhängig von der bezirklichen Verantwortung sei eine Koordination gut – Paketkäufe müssten ohnehin koordiniert werden. „Es entsteht weniger Konkurrenz um Landesmittel, auf die Bezirksräte Druck auszuüben ist einfacher, es gibt einen besseren Überblick, in welchem Bezirk welche Häuser betroffen sind“, sagte sie. Zudem könnten so die Bezirke mitgezogen werden, in denen aufgrund personeller Kapazitäten oder aus ideologischen Gründen Zurückhaltung geübt werde. Zudem werde angesichts der lauten und starken Mieter*innenproteste in Berlin ein wichtiger Punkt vergessen: Das Vorkaufsrecht werde immer für Häuser mit gut organisierten Mieter*innen ausgeübt. „Es muss für alle und die ganze Stadt mitgedacht werden.“ Es sollte immer jemand zur Stelle sein, Amtshilfe leisten und zum Beispiel eine Verkehrswertprüfung veranlassen. Florian Schmidt erklärte hierzu: „Mit einigen Bezirken gibt es schon eine Arbeitsgruppe, die sehr gut funktioniert“, sagte er und lud Lorena Jonas und andere ein, dazuzukommen und gemeinsam zu schauen, was sich verbessern ließe.
Horst Arenz regte an, verstärkt die Lösungen anderer Städte zu betrachten und voneinander zu lernen.
Transparenz durch ein Immobilienkataster, so zeigte sich, wollen alle Beteiligten der Landesregierung schaffen. Dafür sei ein Gesetzentwurf auf dem Weg, sagte Katrin Schmidberger. Zwei Gerichtsverfahren werden außerdem über die Rechtmäßigkeit von Vorkäufen entscheiden. Einer betrifft die Großgörschenstraße in Tempelhof-Schöneberg: Hier hatte der Bezirk dereinst die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ausgebootet, es allerdings versäumt, eine Abwendungsvereinbarung vorzulegen. Im anderen Fall streitet ein Immobilienunternehmen gegen den Vorkauf durch den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in der Bergmannstraße.
Offene Türen rannten die Initiativen mit ihrer Forderung ein, Abwendungsvereinbarungen nicht zur Verschlusssache zu machen: Durch die Bank sprachen sich die Politiker*innen dafür aus, Mieter*innen in Häusern, für die eine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen wurde, über den Inhalt zu informieren. Update: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen will ihre Handlungsempfehlungen für die Bezirke ändern und den Informationsaustausch verbessern.
