Fragen & Antworten für Mieter:innen, deren Haus verkauft wurde

Der Berliner Wohnungsmarkt ist weiterhin das Ziel für Spekulant:innen und Investor:innen. Fast täglich erreicht Mieter:innen die Nachricht, dass ihr Haus verkauft wurde und es neue Eigentümer:innen gibt. Da viele Käufer:innen profitorientiert handeln, ist diese Nachricht oftmals mit Ängsten vor Mietsteigerungen und Verdrängung verbunden. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass diesen Ängsten mit einer starken Gemeinschaft der Mieter:innen, Vernetzung mit anderen Initiativen und vor allem den nötigen Hintergrundinformationen entgegen gewirkt werden kann. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten für Mieter:innen gesammelt.

Unser Haus wurde verkauft – was jetzt?

Seit Jahren werden Berliner Wohnhäuser zu überhöhten Preisen gekauft, oft von großen Immobilienfirmen. Fast immer versuchen diese Firmen, sich ihre Investitionen von den Mieter:innen bezahlen zu lassen. Sie sanieren die Häuser und führen Luxusmodernisierungen durch und treiben so die Mieten in die Höhe. Wenn Mieter*innen deshalb ausziehen müssen, ist es ihnen Recht: Leere Wohnungen, in Eigentumswohnungen umgewandelt, lassen sich teurer verkaufen als bewohnte. Wenn euer Haus in einem  Milieuschutzgebiet liegt, besteht jedoch die Chance, dass euer Bezirk sein Vorkaufsrecht ausübt oder eine Abwendungsvereinbarung aushandelt.

Wie erfahren wir, dass unser Haus verkauft wird?

In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten) sollen die Bezirke prüfen, ob sie das Vorkaufsrecht für Häuser, die verkauft werden, ausüben können. Darüber sollen sie die Mieter*innen schriftlich informieren.

Wann und warum erfahren wir es nicht?

Die Bezirke können nur Häuser vorkaufen, die im Milieuschutzgebieten liegen. Deshalb informieren sie Mieter:innen außerhalb von Milieuschutzgebieten nicht darüber, dass deren Haus verkauft wurde. Von einem Hausverkauf erfahren Mieter:innen außerhalb von Milieuschutzgebieten oft nur, wenn sich die Hausverwaltung ändert und die Miete auf ein anderes Konto überwiesen werden soll.

Wie finden wir heraus, ob unser Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt?

Jeder Bezirk informiert auf seiner Website über seine Milieuschutzgebiete, Einfacher ist es aber, beim Berliner Mieterverein auf dessen Straßenliste nachzusehen.

Was bedeuten „Vorkaufsrecht“ und „Vorkauf“?

Im Baugesetzbuch ist vorgesehen, dass Gemeinden (unsere Bezirke) unter bestimmten Bedingungen in einen Kaufvertrag zwischen zwei Parteien zugunsten Dritter einsteigen dürfen. Wenn also ein:e Hauseigentümer:in X an die Immobilienfirma Y verkaufen will und das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, kann der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausüben. Er wird dann nicht selbst Eigentümer. Das wird ein kommunales Wohnungsunternehmen, eine Genossenschaft oder eine Stiftung – selten sogar die Mietergemeinschaft. Allerdings muss jede:r denselben Preis zahlen, der zwischen Verkäufer:in und Käufer:in vereinbart wurde. Ein Zuschuss aus Mitteln der Senatsverwaltung für Finanzen ist möglich.

Aber: die Bezirke zielen zunächst immer darauf ab, eine Abwendungsvereinbarung mit den Käufer:innen abzuschließen. Nur, wenn diese nicht Zustande kommt, kann das Vorkaufsrecht überhaupt gezogen werden.

Was ist eine Abwendungsvereinbarung?

Um den Vorkauf zu verhindern (abzuwenden), kann der/die Käufer:in des Hauses einen Vertrag mit dem Bezirk schließen. In dieser Vereinbarung verpflichtet er/sie sich, für längstens 20 Jahre auf bestimmte Maßnahmen zu verzichten. Die wichtigsten: Kein Abriss des Gebäudes, keine Umwandlungen in Eigentumswohnungen, keine Luxusmodernisierungen. Der Bezirk muss immer eine Abwendungsvereinbarung anbieten. 

Ist es möglich, dass ein Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt und trotzdem weder das Vorkaufsrecht ausgeübt noch eine Abwendungsvereinbarung geschlossen werden kann?

Das kann sogar in zwei Fällen passieren. Wenn das Haus als „Share Deal“ verkauft wurde, kann der Bezirk nicht vorkaufen. Share Deal“ bedeutet, dass nicht das Haus – und das  Grundstück, auf dem es steht – verkauft wird. Stattdessen verkaufen Immobilienfirmen fast alle Anteile an ihrer Firma bis auf einen kleinsten Rest. Der Bezirk darf nur Grundstücke kaufen und keine Firmenanteile. Mit dem „Share Deal“ umgehen Immobilienverkäufer das Vorkaufsrecht.

Es ist dem Bezirk außerdem nicht möglich, das Vorkaufsrecht auszuüben oder über eine Abwendungsvereinbarung zu verhandeln, wenn das Haus vor dem 3. März 2015 in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Der Bezirk darf nur Häuser kaufen, keine Eigentumswohnungen.

Wir wissen von Mieter*innen in anderen Häusern unseres Vermieters, dass ihre Häuser verkauft werden sollen. Warum haben wir kein Schreiben vom Bezirk bekommen?

Der Bezirk prüft das Vorkaufsrecht nur für Häuser in Milieuschutzgebieten. Wenn sich euer Haus außerhalb eines solchen Gebietes befindet, erhaltet ihr kein Schreiben.

Die Bezirke sind allerdings auch unterschiedlich engagiert beim Thema Vorkaufsrecht und unterschiedlich schnell. Findet heraus, ob euer Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt. Falls ja, fragt beim Bezirksamt nach, ob auch euer Haus verkauft werden soll.

Die zuständige Verwaltung hat in den Bezirken verschiedene Namen. In Neukölln ist es das Büro des Baustadtrates, in Lichtenberg das Amt für Stadtentwicklung, in Steglitz-Zehlendorf die Abteilung Immobilien, Umwelt und Tiefbau.

Warum lohnt sich der Kampf um ein einzelnes Haus?

Fast jeden Tag hören wir von einem Haus, das verkauft werden soll – und das betrifft nur die Milieuschutzgebiete. Trotzdem sollte sich kein Haus geschlagen geben, sondern sich erstmal unter den Nachbar:innen und später auch außerhalb mit anderen Häusern vernetzen. Wer um sein Haus und seine Wohnung kämpft, macht das symbolisch auch für andere und hält die Debatte darüber hoch, wie wir eigentlich wohnen und leben müssten. Es geht also nie nur um ein Haus. Schließt euch zusammen und vernetzt euch mit anderen Hausgemeinschaften. Wenn ihr keine bestehende Hausgemeinschaft habt – werdet eine! Die Initiative Deutsche Wohnen enteignen hat gute Tipps, wie Nachbar*innen zusammenfinden.

Woher wissen wir, wann die Vorkaufsfrist für den Bezirk abläuft?

Das teilt der Bezirk in seinem Schreiben an die Mieter:innen mit. Grundsätzlich läuft die zweimonatige Frist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Notar oder die Notarin des Käufers/der Käuferin das sogenannte Negativzeugnis beim Grundbuchamt beantragt hat. Das ist eine Bescheinigung, in der der Bezirk versichert, dass kein Vorkaufsrecht für das Grundstück eingetragen ist und es auch nicht durch den Bezirk ausgeübt werden soll. Ein Grundstückskaufvertrag darf nur dann vom Grundbuchamt ins Grundbuch eintragen werden, wenn das Negativzeugnis vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO). Wenn ihr kein Schreiben erhalten habt, wendet euch an euer Bezirksamt und fragt hier nach.

Wovon hängt es ab, ob der Bezirk sein Vorkaufsrecht für unser Haus ausübt?

Die Preise auf dem Immobilienmarkt orientieren sich nicht am tatsächlichen Wert von Häusern, sondern sind spekulativ. In dieser Situation muss der Bezirk einen Dritten finden, der in den Kaufvertrag eintritt, zum Beispiel ein landeseigenes Wohnungsunternehmen (LWU) oder eine Genossenschaft. Der prüft, ob sich der Kauf rechnet, denn auch die Dritten müssen die Bedingungen im Milieuschutzgebiet einhalten. So sind Modernisierungen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Darüber hinaus sollen LWU die Kosten für einen Hauskauf innerhalb von 20 Jahren amortisiert, also wieder hereinbekommen haben.

Dritte sind deshalb oft zögerlich, Häuser zu übernehmen. Das liegt auch an der nur zweimonatigen Frist, innerhalb derer der Bezirk das Vorkaufsrecht für sie ausüben kann. Welche zukünftigen Kosten zum Beispiel durch Instandhaltung entstehen, lässt sich innerhalb dieser Frist nur schwer klären. Die Folge: Dritte erklären oft am Ende ihrer Prüfung: „Wirtschaftlichkeit nicht gegeben“.

Was sollen wir tun, wenn der Bezirk von uns Informationen über unser Haus haben will?

Sammelt schnell und gründlich: Benötigt wird die Anzahl der Wohnungen, ihre jeweilige Quadratmeterzahl und die Anzahl der Zimmer (ohne Küche, Bad und Flur). Außerdem sollten die Heizungsart notiert werden (zum Beispiel Ofen-, Gasetagen- oder Zentralheizung) und wie das Bad ausgestattet ist.

Können wir den Kaufpreis herausfinden?

Der Kaufpreis ist ein Geschäftsgeheimnis und wird nur interessierten Käufer:innen mitgeteilt. 

Können wir herausfinden, wer unser Haus kauft?

Als Mieter:innen habt ihr ein „berechtigtes Interesse“ zu erfahren, wer euer Haus gekauft hat und könnt deshalb beim Grundbuchamt das Grundbuchblatt eures Hauses einsehen – bzw. einen Teil davon. Ihr könnt so feststellen, ob beim Grundbuchamt eine „Auflassungsvormerkung“ für euer Haus eingetragen wurde.

Die Vormerkung sichert den/die Käufer:in gegen vertragswidriges Verhalten des/der Verkäufer:in ab und verhindert auch, dass zum Beispiel Gläubiger:innen oder Insolvenzverwalter:innen nach der Vormerkung auf das Haus zugreifen können. Die Vormerkung ist also wichtig für Käufer:innen und wird deshalb gewöhnlich schnell beantragt.

Macht einen Termin beim Grundbuchamt. Ihr müsst dann eure Personalausweise und eure Mietverträge mitbringen, um euer berechtigtes Interesse nachzuweisen.

Woran kann ein Vorkauf noch scheitern?

Wenn der/die Käufer:in vor Ablauf der zweimonatigen Frist eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet, verzichtet der Bezirk auf sein Vorkaufsrecht. Der/die Käufer:in kann außerdem vom Kauf zurücktreten, wenn die entsprechenden Bedingungen dafür im Kaufvertrag vereinbart wurden.

Wenn der Eigentümer wegen einer Abwendungsvereinbarung dann doch wechselt und wir als Mietparteien bestehen bleiben, bekommen wir dann einen neuen Mietvertrag?

Nein, der Mietvertrag bleibt gültig. Ein Hausverkauf ändert niemals den Mietvertrag. Das Einzige, was sich ändern kann, ist das Konto, auf welches die Miete überwiesen wird. 

Was passiert, wenn unser Haus nicht vorgekauft wird und es auch zu keiner Abwendungsvereinbarung kommt?

Mieter:innen sind dann zurückgeworfen auf die allgemeinen Gesetze, die für Milieuschutzgebiete gelten. Danach sind zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig – das bedeutet aber nicht, dass sie verboten werden können. Das größte Problem stellt die Umwandlung in Eigentumswohnungen dar, die auch in Milieuschutzgebieten möglich ist. Erklärt der/die Eigentümer:in, innerhalb von sieben Jahren nur an Mieter:innen verkaufen zu wollen, muss der Bezirk die Umwandlung genehmigen.

Festgelegt ist das in § 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB

Das Gesetz sieht nicht vor, dass der/die Eigentümer:in die Wohnung innerhalb dieser sieben Jahre  den Bewohner:innen zum Kauf anbieten muss. Die bloße Absichtserkärung reicht. Gleichzeitig muss der Bezirk die Mieter:innen darüber informieren, dass er die Genehmigung erteilt hat (§ 173 Abs. 3 Satz 3 BauGB).

Initiativen wie die 200 Häuser kämpfen vehement gegen das Schlupfloch im Baugesetzbuch, das die Umwandlungen ermöglicht. Wie es weitergeht mit den Milieuschutzgebieten, hängt ganz klar vom Engagement der Mieter:innen ab.