Fragen & Antworten für Mieter:innen, deren Haus verkauft wurde

Seit Jahren werden Berliner Wohnhäuser zu überhöhten Preisen gekauft, oft von großen Immobilienfirmen. Fast immer versuchen diese Firmen, sich ihre Investitionen von den Mieter:innen bezahlen zu lassen. Sie sanieren die Häuser und führen Luxusmodernisierungen durch und treiben so die Mieten in die Höhe. Wenn Mieter*innen deshalb ausziehen müssen, ist es ihnen Recht: Leere Häuser und leere Wohnungen, in Eigentumswohnungen umgewandelt, lassen sich teurer verkaufen als bewohnte. Wenn euer Haus in einem  Milieuschutzgebiet liegt, besteht jedoch die Chance, dass euer Bezirk sein Vorkaufsrecht ausübt oder eine Abwendungsvereinbarung aushandelt.

In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten) sollen die Bezirke prüfen, ob sie das Vorkaufsrecht für Häuser, die verkauft werden, ausüben können. Darüber sollen sie die Mieter*innen schriftlich informieren.

Die Bezirke können nur Häuser vorkaufen, die im Milieuschutzgebieten liegen. Deshalb informieren sie Mieter:innen außerhalb von Milieuschutzgebieten nicht darüber, dass deren Haus verkauft wurde. Von einem Hausverkauf erfahren Mieter:innen außerhalb von Milieuschutzgebieten oft nur, wenn sich die Hausverwaltung ändert und die Miete auf ein anderes Konto überwiesen werden soll.

Jeder Bezirk informiert auf seiner Website über seine Milieuschutzgebiete, Einfacher ist es aber, beim Berliner Mieterverein auf dessen Straßenliste nachzusehen.

Im Baugesetzbuch ist vorgesehen, dass Gemeinden (unsere Bezirke) unter bestimmten Bedingungen in einen Kaufvertrag zwischen zwei Parteien zugunsten Dritter einsteigen dürfen. Wenn also ein:e Hauseigentümer:in X an die Immobilienfirma Y verkaufen will und das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, kann der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausüben. Er wird dann nicht selbst Eigentümer. Das wird ein kommunales Wohnungsunternehmen, eine Genossenschaft oder eine Stiftung – selten sogar die Mietergemeinschaft. Dabei muss jede:r grundsätzlich denselben Preis zahlen, der zwischen Verkäufer:in und Käufer:in vereinbart wurde. Ein Zuschuss aus Mitteln der Senatsverwaltung für Finanzen ist möglich. Seitdem das Baugesetzbuch 2021 novelliert wurde, können die Bezirke den Vorkauf jedoch zum Marktwert ausüben. Das bedeutet: Der Preis kann weitaus niedriger liegen als der, den der Verkäufer mit dem Käufer ausgemacht hat. Das Gesetz definiert den Preis allerdings auch schwammig. Es ist durchaus möglich, dass Vorkäufe nach dem neuen Gesetz mehrere und lange Rechtsstreitigenkeiten nach sich ziehen, die Mieter*innen lange belasten.

Vor allem aber gilt: die Bezirke zielen zunächst immer darauf ab, eine Abwendungsvereinbarung mit den Käufer:innen abzuschließen. Das ist billiger als ein Vorkauf. Nur, wenn diese nicht zustande kommt, kann das Vorkaufsrecht überhaupt gezogen werden.

Um den Vorkauf zu verhindern (abzuwenden), kann der/die Käufer:in des Hauses einen Vertrag mit dem Bezirk schließen. In dieser Vereinbarung verpflichtet er/sie sich, für längstens 20 Jahre auf bestimmte Maßnahmen zu verzichten. Die wichtigsten: Kein Abriss des Gebäudes, keine Umwandlungen in Eigentumswohnungen, keine Luxusmodernisierungen. Der Bezirk muss immer eine Abwendungsvereinbarung anbieten, bevor er das Vorkaufsrecht ausübt. Es gibt inzwischen eine Mustervereinbarung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die allen Bezirken vorliegt.

Das kann sogar in zwei Fällen passieren. Wenn das Haus als „Share Deal“ verkauft wurde, kann der Bezirk nicht vorkaufen. Share Deal“ bedeutet, dass nicht das Haus – und das  Grundstück, auf dem es steht – verkauft wird. Stattdessen verkaufen Immobilienfirmen fast alle Anteile an ihrer Firma bis auf einen kleinsten Rest. Der Bezirk darf nur Grundstücke kaufen und keine Firmenanteile. Mit dem „Share Deal“ umgehen Immobilienverkäufer das Vorkaufsrecht.

Es ist dem Bezirk nicht möglich, das Vorkaufsrecht auszuüben oder über eine Abwendungsvereinbarung zu verhandeln, wenn das Haus vor dem 3. März 2015 in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Der Bezirk darf außerdem nur Häuser kaufen, keine Eigentumswohnungen.

Der Bezirk prüft das Vorkaufsrecht nur für Häuser in Milieuschutzgebieten. Wenn sich euer Haus außerhalb eines solchen Gebietes befindet, erhaltet ihr kein Schreiben.

Die Bezirke sind allerdings auch unterschiedlich engagiert beim Thema Vorkaufsrecht und unterschiedlich schnell. Findet heraus, ob euer Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt. Falls ja, fragt beim Bezirksamt nach, ob auch euer Haus verkauft werden soll.

Die zuständige Verwaltung hat in den Bezirken verschiedene Namen. In Neukölln ist es das Büro des Baustadtrates, in Lichtenberg das Amt für Stadtentwicklung, in Steglitz-Zehlendorf die Abteilung Immobilien, Umwelt und Tiefbau.

Fast jeden Tag hören wir von einem Haus, das verkauft werden soll – und das betrifft nur die Milieuschutzgebiete. Trotzdem sollte sich kein Haus geschlagen geben, sondern sich erstmal unter den Nachbar:innen und später auch außerhalb mit anderen Häusern vernetzen. Wer um sein Haus und seine Wohnung kämpft, macht das symbolisch auch für andere und hält die Debatte darüber hoch, wie wir eigentlich wohnen und leben müssten. Es geht also nie nur um ein Haus. Schließt euch zusammen und vernetzt euch mit anderen Hausgemeinschaften. Wenn ihr keine bestehende Hausgemeinschaft habt – werdet eine! Die Initiative Deutsche Wohnen enteignen hat gute Tipps, wie Nachbar*innen zusammenfinden.

Das teilt der Bezirk in seinem Schreiben an die Mieter:innen mit. Grundsätzlich läuft die mittlerweile dreimonatige Frist zu dem Zeitpunkt ab, zu dem der Notar oder die Notarin des Käufers/der Käuferin das sogenannte Negativzeugnis beim Grundbuchamt beantragt hat. Das ist eine Bescheinigung, in der der Bezirk versichert, dass kein Vorkaufsrecht für das Grundstück eingetragen ist und es auch nicht durch den Bezirk ausgeübt werden soll. Ein Grundstückskaufvertrag darf nur dann vom Grundbuchamt ins Grundbuch eintragen werden, wenn das Negativzeugnis vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO). Wenn ihr kein Schreiben erhalten habt, wendet euch an euer Bezirksamt und fragt hier nach.

Die Preise auf dem Immobilienmarkt orientieren sich nicht am tatsächlichen Wert von Häusern, sondern sind spekulativ. In dieser Situation muss der Bezirk einen Dritten finden, der in den Kaufvertrag eintritt, zum Beispiel ein landeseigenes Wohnungsunternehmen (LWU) oder eine Genossenschaft. Der prüft, ob sich der Kauf rechnet, denn auch die Dritten müssen die Bedingungen im Milieuschutzgebiet einhalten. So sind Modernisierungen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig. Darüber hinaus sollen LWU die Kosten für einen Hauskauf innerhalb von 20 Jahren amortisiert, also wieder hereinbekommen haben.

Dritte waren deshalb oft zögerlich, Häuser zu übernehmen. Das lag auch an der zweimonatigen Frist, innerhalb derer der Bezirk das Vorkaufsrecht für sie ausüben konnte. Welche zukünftigen Kosten zum Beispiel durch Instandhaltung entstehen, ließ sich innerhalb dieser Frist nur schwer klären. Die Folge: Dritte erklärten oft am Ende ihrer Prüfung: „Wirtschaftlichkeit nicht gegeben“. Ob die Frist, nun auf drei Monate verlängert, eine Verbesserung ergibt, ist noch nicht absehbar. Dass die Frist verlängert wurde, sollte aber jede Hausgemeinschaft ermutigen, vom Bezirk und den Dritten mehr zu verlangen: Das Baugesetz wurde geändert und erlaubt den Bezirken, ihr Vorkaufsrecht länger zu prüfen und vor allem zum Marktwert auszuüben.

Sammelt schnell und gründlich: Benötigt wird die Anzahl der Wohnungen, ihre jeweilige Quadratmeterzahl und die Anzahl der Zimmer (ohne Küche, Bad und Flur). Außerdem sollten die Heizungsart notiert werden (zum Beispiel Ofen-, Gasetagen- oder Zentralheizung) und wie das Bad ausgestattet ist.

Der Kaufpreis ist ein Geschäftsgeheimnis und wird nur interessierten Käufer:innen mitgeteilt. 

Als Mieter:innen habt ihr ein „berechtigtes Interesse“ zu erfahren, wer euer Haus gekauft hat und könnt deshalb beim Grundbuchamt das Grundbuchblatt eures Hauses einsehen – bzw. einen Teil davon. Ihr könnt so feststellen, ob beim Grundbuchamt eine „Auflassungsvormerkung“ für euer Haus eingetragen wurde.

Die Vormerkung sichert den/die Käufer:in gegen vertragswidriges Verhalten des/der Verkäufer:in ab und verhindert auch, dass zum Beispiel Gläubiger:innen oder Insolvenzverwalter:innen nach der Vormerkung auf das Haus zugreifen können. Die Vormerkung ist also wichtig für Käufer:innen und wird deshalb gewöhnlich schnell beantragt.

Macht einen Termin beim Grundbuchamt. Ihr müsst dann eure Personalausweise und eure Mietverträge mitbringen, um euer berechtigtes Interesse nachzuweisen. Update: Seit Corona-Zeiten ist es auch möglich, die Unterlagen eingescannt per Mail zu schicken.

Wenn der/die Käufer:in vor Ablauf der dreimonatigen Frist eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet, verzichtet der Bezirk auf sein Vorkaufsrecht. Der/die Käufer:in kann außerdem vom Kauf zurücktreten, wenn die entsprechenden Bedingungen dafür im Kaufvertrag vereinbart wurden. Der/die Verkäuferin hat außerdem eine Einspruchsfrist, wenn der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausübt.

Nein, der Mietvertrag bleibt immer gültig! Ein Hausverkauf ändert niemals den Mietvertrag. Das Einzige, was sich ändern kann, ist das Konto, auf welches die Miete überwiesen wird. Neue Eigentümer:innen, die neue Verträge anbieten, sind ein Grund, auf keinen Fall etwas zu unterzeichnen und sich sofort im Haus zu vernetzen. Ihr seid zwar auf der sicheren Seite, solltet aber eine Rechtsberatung einholen, damit ihr euch auch sicher fühlt.

Mieter:innen sind dann zurückgeworfen auf die allgemeinen Gesetze, die für Milieuschutzgebiete gelten. Danach sind zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig – das bedeutet aber nicht, dass sie verboten werden können. Das größte Problem stellt die Umwandlung in Eigentumswohnungen dar, die auch in Milieuschutzgebieten möglich ist. Erklärt der/die Eigentümer:in, innerhalb von sieben Jahren nur an Mieter:innen verkaufen zu wollen, muss der Bezirk die Umwandlung genehmigen.

Festgelegt ist das in § 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB

Das Gesetz sieht nicht vor, dass der/die Eigentümer:in die Wohnung innerhalb dieser sieben Jahre  den Bewohner:innen zum Kauf anbieten muss. Die bloße Absichtserkärung reicht. Gleichzeitig muss der Bezirk die Mieter:innen darüber informieren, dass er die Genehmigung erteilt hat (§ 173 Abs. 3 Satz 3 BauGB).

Update: Aktuell hat das Land Berlin das gesamte Stadtgebiet per Rechtsverordnung zu einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt erklärt und damit auf eine Änderung im Baugesetzbuch reagiert. Es ist jetzt bis vorläufig 2025 möglich, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern, weil dieser Schritt genehmigt werden muss – sowohl in Milieuschutzgebieten als auch außerhalb. Es gibt jedoch wie immer Ausnahmen, bei denen die Genehmigungen doch erteilt werden müssen.

Initiativen wie die 200 Häuser kämpfen vehement gegen das vorläufig gestopfte Schlupfloch im Baugesetzbuch, das die Umwandlungen ermöglichte. Wie es weitergeht mit den Milieuschutzgebieten und der Umwandlung, hängt ganz klar vom Engagement der Politik, aber auch von Mieter:innen ab.

Meldet euch gern bei uns. Wir beantworten eure Fragen und vernetzen euch mit Initiativen aus eurer Nachbarschaft und stadtweiten Organisationen. Eine Initiative, die sich bezirksübergreifend für Mieter:innen im Kampf für das Vorkaufsrecht einsetzt, ist zum Beispiel die Mieter:innengewerkschaft.